安省离婚华人律师何淼：中国的房子要不要算？婚前买的、跌价了怎么办？
摘要
- 要算。只要双方最后共同惯常居住地在安省，中国的房产、存款、股权都要进入净家庭财产（NFP）计算。
- 分居时价值跌了，这对婚前在中国买房的人是有利的：正因为它不是婚姻住宅，第 4(1) 条“婚姻住宅除外”的限制管不到它，结婚日价值可正常扣除。
- 如果这套婚前房产从结婚日到分居日贬值了，它对 NFP 的贡献是负数，会拉低你的 NFP、减少你要付的均衡款——这一项被漏算的频率非常高。
- 但 NFP 不会低于零（第 4(5) 条）。贬值最多把 NFP 压到零，不会让对方倒贴。
- “贬值”必须用加元算。人民币标价跌了多少、汇率变动了多少是两笔账，必须分开举证，否则结论可能完全相反。
客户常问到的
“房子在国内，加拿大法院管得着吗？”
“那套房是我结婚前全款买的，还写在我一个人名下，也要分吗？”
“国内房价这几年跌了不少，现在卖都卖不动，这个法院认不认？”
一、安省算的是全球资产
财产分割的地域范围取决于准据法，不取决于财产在哪里。《家庭法》第 15 条规定，婚姻破裂时的财产权利适用双方最后共同惯常居住地的法律；如果那是安省，安省的均衡制度就适用于双方全部财产，不论位于何处。
财务陈述（Form 13.1）里必须披露中国境内的不动产、存款与理财、公司股权与代持安排、公积金，以及其他境外账户与资产。不披露不是策略：第 56(4) 条允许法院因未作充分披露撤销已签署的协议，隐瞒还会影响诉讼费用承担和法院对你可信度的判断。
但要区分计算与执行。安省法院可把中国房产的价值计入计算，也可对当事人本人下达支付命令；但它对位于中国的土地没有管辖权，通常不会作出针对该房产的出售或占有命令。实践中是把价值算进去，再通过加拿大境内资产的分配与金钱给付来实现。
二、中国的房子不是婚姻住宅——这对你可能是好事
第 28(1) 条规定：婚姻住宅一编只适用于位于安省的财产。后果分两面。
不利的一面： 国内那套房子不享有任何特殊保护——配偶没有第 19 条的平等占有权，你处分它无需依第 21 条取得配偶同意，法院也不会作出独占使用令。
有利的、更常被漏掉的一面： 正因为它不是婚姻住宅，第 4(1) 条“婚姻住宅除外”对它不适用。它就是一件普通财产：若婚前购买的，就代表结婚当天你拥有它，就可按结婚当天的价值全额扣除，不论婚后回去住过多少次。
同一逻辑在 Lau v. Tao, 2025 ONCA 819 中得到上诉法院确认。该案涉及一套香港房产：双方 2014 年结婚后曾在其中居住，2018 年出售并移居安省，2019 年分居。上诉法院维持认定——该房产于分居时既未被双方居住，即不属第 18(1) 条下的婚姻住宅，并援引 Folga v. Folga (1986), 2 R.F.L. (3d) 358 (Ont. H.C.J.)。
三、婚前的中国房产贬值了，为什么会减少你的均衡款
均衡公式是：分居日净资产 − 结婚日净资产 = NFP。
婚前资产扣的是它在结婚当天的价值，而它在分居当天的价值计入另一侧。升值时差额进入 NFP 需要分享，这是大家熟悉的；但反过来同样成立。
举一个简化例子（仅为说明机制）：
| 结婚日 | 分居日 | |
|---|---|---|
| 中国房产（加元） | $800,000 | $600,000 |
这套房对 NFP 的净贡献是 −$200,000：它不但不增加你的 NFP，还会把其他资产产生的 NFP 往下拉二十万。均衡款是双方 NFP 差额的一半，其他条件不变，这一项就可能让你少付十万。
如果计算中根本没有把这套房列入——既不在分居日资产，也不在结婚日扣除——这个负向贡献就整个消失了。这相当于你放弃了可以申请减少净资产，也就是你自愿多支付给对方钱了。
实务观察： 何淼律师经手的案件中不止一次遇到婚前的中国房产被整个略过。当事人常以为“不申报比较安全”，但若该房产在两个日期之间贬值，略过它反而使自己多承担均衡责任。
两个边界：第一，第 4(5) 条规定 NFP 不得低于零。第二，这是均衡公式内部的正常运算，不需要证明“有悖良知”；第 5(6) 条的不均等分割是另一回事，门槛极高（Serra v. Serra, 2009 ONCA 105，第 47 段）。
四、汇率：最容易算反的一项
两个日期的价值都必须换算成加元再进入计算。
假设一套房结婚日值 400 万人民币，分居日值 380 万，以人民币计跌了 5%；但若同期人民币兑加元升值 15%，以加元计它其实是涨了。反过来，人民币标价不动而汇率走弱，以加元计就是实打实的贬值。
所以证据上必须把两件事分开：本币价值变动由估价证据支持，汇率变动由两个日期的官方汇率支持。实务上通常采用加拿大央行公布的当日汇率，并在材料中写明来源与日期。这一步不写清楚，对方律师第一个就攻这里。
五、要准备什么
第 4(3) 条把举证责任放在主张扣除的一方。安省法院不会自行调查中国房价，材料必须由你提供：
- 权属与取得：不动产权证书、网签买卖合同、购房发票、契税凭证、付款与按揭记录
- 结婚日价值：当时或最接近日期的评估报告，或同小区同户型该时段的历史成交记录；婚前刚买入的，合同价本身就是强证据
- 分居日价值：由中国有资质估价机构出具的正式评估报告
- 翻译与认证：中文文件需经认证翻译，部分情形还需公证与领事认证，周期以月计
跨境案件最常见的失败原因不是法律，是来不及。评估、调档、认证翻译是串行流程，材料准备应在第一次提交财务陈述之前启动。
判例与法条出处
- Family Law Act, R.S.O. 1990, c. F.3, ss. 4(1)、4(3)、4(5)、5(6)、15、18(1)、19、21、24、28(1)、56(4)
- Lau v. Tao, 2025 ONCA 819
- Folga v. Folga (1986), 2 R.F.L. (3d) 358 (Ont. H.C.J.), at 363
- Nahatchewitz v. Nahatchewitz, 1999 CanLII 787 (ON CA)
- Serra v. Serra, 2009 ONCA 105, 93 O.R. (3d) 161, at para. 47
本文为一般法律信息，不构成针对具体个案的法律意见，亦不构成律师与当事人关系。跨境财产案件高度依赖具体事实与文件，个案差异很大。立法与判例会有变动，援引前请核实现行权威。
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普通话与英文 · 万锦与多伦多交界 · Woodbine & Steeles（404 Steeles 出口）· 服务多伦多、北约克、士嘉堡及安省全省
