何淼多伦多离婚华人律师：婚前的房子卖了换新房，还能扣婚前财产吗？
摘要
- 安省《家庭法》第 4(1) 条允许扣除结婚当天拥有的财产，但“婚姻住宅”（matrimonial home）是唯一例外。
- “婚姻住宅”的身份不是永久的。第 18(1) 条把认定时点锁定在分居当天——分居当天不是双方的家庭主要住房了，就不是婚姻住宅。
- 所以：婚前拥有的房子，如果在分居前已卖掉换了新房，那套旧房就不是安省家庭法中的婚房了，那套旧房的结婚日价值可以扣除。
- 这条规则自 1986 年 Folga v. Folga 确立，1999 年由安省上诉法院在 Nahatchewitz 采纳，2025 年在 Lau v. Tao 中再次适用——四十年来一直有效。
- 如果结婚当天拥有的是现金或者银行存款（不是房子），即使这笔钱后来买了婚房，扣除权通常仍在——第 4(1) 条问的是“你结婚那天拥有什么”。
- 主张扣除的一方负举证责任（第 4(3) 条）。能不能扣，最后取决于证据链是否完整，包括转账记录、银行的记录，等等。
客户常问到的
“我结婚前买的房子，后来卖了换了现在这套，是不是要平分？”
“我结婚的时候银行里有六十万，全部拿去买房了，这笔钱还算不算我的婚前财产？”
“对方律师说钱一旦进了婚房就‘融进去了’，扣不出来了，是这样吗？”
一、“婚姻住宅”为什么是个例外
安省实行净家庭财产均衡制：分居日净资产减结婚日净资产等于各自的 NFP，NFP 高的一方把差额的一半付给另一方。
其中的减项就是“婚前财产扣除”。《家庭法》（Family Law Act, R.S.O. 1990, c. F.3）第 4(1) 条写得很明确：可扣除的是结婚当天拥有的财产，“婚姻住宅除外”（other than a matrimonial home）。
这句括号的效果是：结婚那天你拥有一套房，婚后一直住到分居——这套房的结婚日价值一分都扣不了。同样一笔钱放在投资账户里，却可以全额扣除。
二、关键：第 4 条本身没有定义“婚姻住宅”
定义在第 18(1) 条：任何人拥有权益、并且“是，或者，如果双方已分居，在分居当时是”（is or, if the spouses have separated, was at the time of separation）由本人与配偶通常居住的家庭住所，才是婚姻住宅。
换句话说，婚姻住宅的身份在分居那天才最终确定。一套房可能在婚姻前八年是不折不扣的婚房，但第九年卖掉搬走，到第十年分居时，这个房子已经被卖掉、不存在夫妻的财产中了，那么回头看，它不是安省家庭法的婚姻住宅。它回到普通财产待遇。
三、四十年的判例线
Folga v. Folga (1986), 2 R.F.L. (3d) 358 (Ont. H.C.J.) — 丈夫婚前拥有的房子，婚后同住约三年后卖出另购，新房住至分居。法官从第 18(1) 条的字面出发，认定分居时双方已不住在该处，它便失去婚姻住宅身份；判词点出婚姻住宅的地位并非一成不变（not immutable）。
Nahatchewitz v. Nahatchewitz, 1999 CanLII 787 (ON CA) — 上诉法院首次正式采纳 Folga。双方 1992 年结婚后住丈夫婚前的房子，1993 年该房售出另购，新房住至 1995 年分居。一审拒绝扣除，上诉法院推翻：分居当时该房产并非双方通常居住的家庭住所，它曾经是，不足以让它落入法条的定义。立法机关此后从未修法推翻这一结果。
Lau v. Tao, 2025 ONCA 819 — 对华人客户最有参考价值的一个。双方 2014 年结婚后住香港，2018 年移居安省，2019 年分居。上诉法院维持认定：香港房产于 2018 年已出售，分居时双方并未居住，因此不属第 18(1) 条下的婚姻住宅，并援引 Folga（第 363 页）。该案同时提醒：一方完成了完整的资金追踪而获得排除，另一方未提供同等程度的追踪分析，主张即未被接受。
四、婚前的“钱”进了婚房，通常仍然扣得出来
实务中最常见的误解是“钱一旦投进婚房就扣不出来了”。这句话对可排除的财产是对的，对婚前财产通常不对。
第 4(2) 条的可排除的财产（婚后收到的赠与、继承等）明文只能追踪到“婚姻住宅以外的财产”，所以继承款投入婚房，不可以再排除了，追踪证据再完美也没用。
但第 4(1) 条的婚前扣除问的是另一个问题：你结婚那天拥有的是什么？如果那天你拥有的是六十万存款，你拥有的就是钱，不是房子，括号里的排除对象根本不存在。判例评注对 Nahatchewitz 的解读也是这个方向：结婚时带入婚姻的资金是可扣除的，日后即使用于购买婚姻住宅，扣除仍然成立。
| 结婚当天拥有 | 分居当天状况 | 结婚日扣除 |
|---|---|---|
| 一套自住房 | 同一套仍是婚房 | 不能扣 |
| 一套自住房 | 已售出，换房住至分居 | 可以扣 |
| 银行存款 | 该款项已用于购买婚房 | 通常可以扣 |
需要坦白说明：第三种情形在安省实务中偶有争议，下级法院处理并不完全一致。它的依据来自法条文义与上述判例的推理方向，而非一个直接就该事实模式作出的上诉法院判决。值得主张，但要以证据充分为前提。
实务观察： 何淼律师在经手的案件中处理过这一争点——一方在结婚时持有的资金，被对方主张已“融入”婚姻住宅因而不可扣除。就何淼律师的经验，这类分歧最终很少取决于法律本身，而取决于结婚当月的对账单与其后每一笔资金流向能否一路接得上。
五、真正的战场是追踪（tracing）
第 4(3) 条把举证责任放在主张扣除的一方身上。所以上面所有法律分析最后都归结为一句话：你能不能证明？
法院不接受“我记得大概有多少”。需要的是完整的证据链：结婚当月（不是当年）的对账单；从该账户到房产成交的每一笔转账；旧房的买入合约、成交说明书与出售文件；新房的购入文件，证明旧房净得款项确实进入新房；以及分居当天双方“通常居住”在哪一套房的证据——地税单、水电账单、驾照与保险地址、报税地址、学区注册都算。
银行流水一般只能回溯七年，中国境内记录调档更慢，这类材料应在首次提交财务陈述（Form 13.1）之前备齐。
很多客人的财产主张不回来，主要的原因就是客人没有保留这些资料证据，最后无法证明有婚前财产，或者无法证明可排除不计算在净资产中的财产。
判例与法条出处
- Family Law Act, R.S.O. 1990, c. F.3, ss. 4(1)、4(3)、4(5)、5(6)、18(1)、28(1)
- Folga v. Folga (1986), 2 R.F.L. (3d) 358 (Ont. H.C.J.), at 363
- Nahatchewitz v. Nahatchewitz, 1999 CanLII 787 (ON CA)
- Lau v. Tao, 2025 ONCA 819
- Serra v. Serra, 2009 ONCA 105, 93 O.R. (3d) 161, at paras. 47–48
- Booth v. Bilek, 2021 ONCA 128
本文为一般法律信息，不构成针对具体个案的法律意见，亦不构成律师与当事人关系。个案事实与文件差异可能导致结果重大不同。立法与判例会有变动，援引前请核实现行权威。
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