房子跌得比贷款还低，离婚先不卖、等升值回来再分，行不行？安省华人离婚律师何淼

房子跌破贷款，离婚可以先不卖、等升值再分，但法院只认分居日那天的数字， underwater 的部分是负数，会先减少房主名下其他财产的净值。

有位客人，两口子名下两套房子，一套自住、一套出租，都是前几年高点买的，现在全跌了。麻烦的是，两套的市价都已经不够还贷款了——卖，就是亏；不卖，两个人又要离婚。男方提了个方案：法律上先离掉，房子不卖，两个人继续一起拿着，等升值回来再分。她来问我：这行不行？

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法院认的数字，是分居日那天的吗？

是。安省分财产，法律认的是分居那一天你名下有多少——但这说的是打官司的情况。如果上了法庭，法官就按分居日那天算账，这个不由你们俩的意志转移，不是你们说”我们先不算”就能不算的。但如果你们双方自己能达成协议，法院就不管了，怎么约定都行。分居日那天，房子市价还不够还贷款，账面上这房子就是负的，没有净值可分。

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房子 underwater，是不是就不用分了？

不是。这个”负”，算法跟很多人想的不一样。安省看的是每个人名下所有财产放在一起的净值，不是只盯着房子。房子亏的钱，先冲房主自己的账——房主名下要是有存款、有别的财产，这个负数会先把那些抵掉，房主的总净值就变少了。而离婚时算的是两个人净值的差额，房主这边少了，对方能分到的也就少了。

没有净值可分，不等于没有账可算。

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房子可以先不卖吗？法官会替你们等升值吗？

可以先不卖，但这事法官不会替你们这么办，只能你们自己约定。

如果打到法院，法官不会陪你们等五年升值。法官按法律来：分居日那天算账，该清算清算。但如果你们双方都同意，法官就不管了——还没诉讼的，签分居协议；已经在打官司的，签 minutes of settlement（和解备忘录），法院照样认。

其实这种安排如果能谈下来，对双方都是好事。现在忍痛卖掉，两边一起亏；等市场回来、房子升值了再分，每个人拿到手的才多。

但这里有个关键：不能简单写一句”以后卖”。“以后卖”三个字，到了真要卖的那天，什么都解决不了。细节的操作必须写清楚：

谁住哪套房；贷款谁还、还多少；地税、水电、维修这些日常花费怎么分摊；几年之内谁都不许要求卖房；房价回到多少才触发卖房，谁来定价、找谁卖、费用怎么出；到了约定的年限，房子还是没升值，怎么办——是再坐下来谈，还是到时候必须卖。

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到了约定的年限，房子还是没升值，怎么办？

协议里提前写好出口。你们不可能把这个状态无限期拖下去，协议里必须有个出口。这些细节写多细、未来的风险防多严，就看律师的经验了。有经验的律师帮客人把协议写好，能让客人在未来免于诉讼。

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签分居协议的时候，要把离婚证一起申请吗？

建议一起申请。我还要提醒一个很多人忽略的风险：时间。

你们这个安排，一签就是五六年。五六年里会发生什么，谁都预料不到：有人开始了新的恋情，有人产生了新的矛盾，有人就是不遵守协议了。到那一步，唯一的办法就是上法庭——要么让法院按协议强制执行，要么说法官看情况变了，换个更合理的办法。

所以我的建议是：签分居协议的时候，把离婚证一起申请了。法律规定，财产平分的诉讼时效看三个节点哪个先到：分居后六年、拿到离婚证后两年、一方去世后六个月。如果你们分居还没太久，离婚证一下来，“两年”这个节点一般是最先到的——两年一过，对方就算想反悔、想让法院重新分财产，法院也不受理了，只能按你们的协议执行。对你来说，这就是一道保险。但如果你们已经分居很久，离6年节点没剩多少时间了，这招就用不上，先到的是分居6年那个节点。

当然，协议要想立得住，老规矩：双方各找各的律师，签之前把财产公开做了。程序对了，以后才打不烂。

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口头说好一起拿着等升值，不签协议行不行？

不行。五年后房价没回来、有人反悔、有人不还贷了，你拿什么说话？必须写进分居协议，双方找律师、做财产公开，程序走全。口头说好，到了法庭就等于没说。

房子跌破贷款、先不卖等升值的问题，可以约初次咨询（30分钟，$220+HST）。电话 647-930-6688。

本文是一般法律信息，不是法律意见，也不建立律师客户关系。